Продажа земли сельхозназначения в Тверской области

Юридический статус земли сельскохозяйственного назначения

земля сельхозназначения в Тверской области

Какие земли в соответствии с действующим законодательством могут быть отнесены к землям сельскохозяйственного назначения? Статья 77 Земельного кодекса («Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения») содержит короткую и ёмкую характеристику таких земель.

Во-первых, сельскохозяйственные земли всегда находятся за границами населенного пункта.

Во-вторых — они должны предназначаться и использоваться для ведения сельского хозяйства в виде сельхозугодий, внутрихозяйственных дорог, коммуникаций, водных объектов, лесных насаждений, предназначенных для защиты земель от воздействия вредных природных и техногенных явлений, а также площадок под здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции.

Важная особенность продажи земли сельскохозяйственного назначения — обязанность владельца участка использовать землю в строгом соответствии с видом разрешенного использования и целевым назначением.

Особенности купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Продажа земли сельхозназначения должна быть зафиксирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а сама процедура продажи сельхозземель — проведена в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года.

Наряду с обязательной документацией на сельскохозяйственные земли, которую необходимо оформить продавцу и покупателю (включая кадастровый паспорт земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права собственности, без которых продажа сельхозземель невозможна), статьёй 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлена обязанность продавца известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (администрацию области) о намерении продать земельный участок. В извещении надлежит указать цену, по которой предполагается продажа сельхоз земли, размер и координаты участка, а также срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчёт (в соответствии с действующим законодательством — не более 90 дней).

Только в том случае, когда администрация субъекта Российской Федерации откажется от покупки (либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении купить продаваемый участок в течение 30 дней со дня поступления извещения), землевладельцу разрешается продажа земли сельхозназначения в течение года и по цене не ниже той, которая была указана в извещении. Если перед продажей земли существенные условия сделки изменятся, продавец обязан направить новое извещение. Продажа сельхоз земли, совершённая с нарушением этого требования о преимущественном праве покупки, ничтожна. Это не распространяется на земли с разрешенным использованием "для личного подсобного хозяйства" и на земли, оформляемые договорами мены или дарения.

Могут ли сельскохозяйственные земли, приобретённые по договору купли-продажи, использоваться для жилищного строительства?

Как было сказано выше, действующее законодательство требует от нового собственника использовать сельскохозяйственные земли только в соответствии с видом разрешенного использования: «садоводство», «огородничество» или «ведение дачного хозяйства». Выход из этой ситуации — регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, ведущего фермерское хозяйство. В этом случае земельный участок может использоваться не только для ведения личного подсобного хозяйства, но и для постоянного проживания — в том числе с возможностью регистрации по месту жительства.

В кадастровых паспортах предложенных участков указано разрешенное использование «для личного подсобного хозяйства». Как нельзя хозяйствовать на берегу реки?

Участки действительно прилегают к р.Медведица с границей по урез воды, включая береговую полосу и не имеют кадастровых ограничений в использовании. Но это не означает игнорирование Водного кодекса РФ, запрещающего строительство капитальных сооружений ближе 20 м от уреза реки, включая автостоянки, дома, предприятия и любую деятельность, не связанную с сельским хозяйством, рыбоводством, пчеловодством, устройством причала, стоянки маломерных судов и дебаркадеров, пляжа.

Делаете ли Вы функциональное зонирование участков?

Да, выделение из общего массива площади и объектов по желанию покупателя вполне реально. На прилагаемом чертеже 4 равноценных участка от 1 до 2,5 га. Естественно, усадьбу целесообразно размещать среди сосен, а на береговой полосе – устроить общий причал, пляж, инфраструктуру, а между ними размещать теплицы, сады, или иные объекты.